Jak si vybrat hotel ke koupi?

Jak si vybrat hotel ke koupi?
25 dubna | 7 min. | Hotelový audit a poradenství

Transakce a proces nákupu hotelu se příliš neliší od nákupu a prodeje rezidenčních nebo komerčních nemovitostí. Jemnosti tohoto podnikání však vedou k řadě důležitých formalit, jež jsou nezbytné pro správnou volbu, která bude zisková.

Možná by vás zajímalo, jaký má smysl kupovat hotel v krizi, ve které nejvíce utrpěl hotelový sektor. Koneckonců, je pravda, že na pozadí krize mnoho majitelů ztratilo provozovatele, jiní museli zavřít své hotely. Aby se mohli finančně zotavit, jsou nuceni prodat své nemovitosti a stanovené termíny vyžadují snížení ceny. Jak víte, pro investory, kteří jsou připraveni čekat na ekonomické zotavení, je krize nejlepší čas na investování peněz, protože v této chvíli mohou najít vhodný objekt, který bude ziskový.

Při investování do hotelového podnikání vezměte v úvahu, že za nejziskovější hotely jsou považovány 3 a 4hvězdičkové hotely. Patří mezi nejčastější poptávku spotřebitelů, přinášejí největší výnosy a jsou nejstabilnější během recese. Bez ohledu na kritéria, která si sami nastavíte: počet hvězdiček hotelu, počet pokojů atd., Na každý hotel se vztahují obecná pravidla.

Při výběru země, města nebo místa nezapomeňte zohlednit sezónnost hotelového podnikání. Městské hotely jsou otevřeny po celý rok. Nejdůležitější je pro hotel jeho poloha. Hotel, který se nachází v centru města nebo v jeho blízkosti, bude optimální volbou. Toto pravidlo je aplikovatelné pro každé město.

Prozkoumejte statistiky pro vybraný region, jeho popularitu, rozvoj infrastruktury, turistickou a osobní dopravu v konkrétním městě. Jsou to vždy užitečné faktory, kterým byste při rozhodování měli určitě věnovat pozornost.

První věcí, na kterou byste se majitele při výběru hotelu měli zeptat, je důvod prodeje.

Běžné důvody:

  • Finanční problémy: nedostatek finančních prostředků na investice do hotelu a jeho udržení v provozuschopném stavu; dluhy; bankrot.
  • Odchod majitelů nebo dědiců, kteří v této oblasti nemají zkušenosti, do důchodu.
  • Rozdělení společnosti vlastníky.

Při správném určení důvodu prodeje hned na začátku můžete ihned pochopit, kde mohou problémy spočívat, a předpovědět náklady na řešení tohoto problému.

Jak posoudit stav budovy, analyzovat, zda budou nutné opravy, zda budou nutné konstrukční změny, stupeň zhoršení výtahů a elektriky, stav požáru atd.

Při kontrole si připravte katastrální plány a list technické kontroly. Zaměřte se na všechno důležité, to vám pomůže provést výpočet dalších investic.

Když se rozhlédnete po místnosti, můžete jednoduchými technikami detekovat problémy, které se skrývají uvnitř stěn: otevřete vodovodní kohoutky a podívejte se na tlak vody. Zkontrolujte stav elektřiny: připojte nabíječku telefonu k zásuvkám. Otevřete okna, dveře a zkontrolujte zámky.

Nezapomeňte zkontrolovat technické jednotky a vybavení, rok výroby, životnost a dobu výměny. Porovnejte katastrální plány s aktuálním umístěním zdí, zda jsou shodné.

Podívejte se na hotel z pohledu hosta. Je jednoduché se k němu dostat z letiště, vlakového nádraží, přístavu atd.? Jak blízko jsou autobusové zastávky či metro?

Projděte se k nejoblíbenějším turistickým památkám a místům, abyste mohli zhodnotit, zda je cesta od hotelu nenáročná a bezproblémová.

Cítíte se v hotelu pohodlně? Většinou to není o matracích a barvě stěn, ty lze snadno opravit. Důležité jsou konstrukční vlastnosti budovy, které tak snadno neopravíte: malá okna, nízké stropy, malé a stísněné lobby atd.

Projděte si jednotlivé pokoje a zhodnoťte výhledy z oken, které pokoje nabízí. Je nepravděpodobné, že by se host do hotelu vrátil, pokud místo hezkého výhledu uvidí pouze zeď sousední budovy.

Při prohlídce všech typů pokojů se posaďte ke stolu a zamyslete, zda jste spokojeni se vším, co pokoj nabízí. Jsou zásuvky umístěny prakticky u postele? Jsou sprchové kouty dostatečně prostorné?

Ve většině případů budete muset investovat nejen do budovy, ale také do managementu, marketingu atd. Náklady budou záviset na řadě jednotlivých faktorů, jako je sezónnost, dostupnost restaurace, lokace, vybavení, systém PMS, personál atd.

Jako každý investor musíte vypočítat dobu návratnosti své investice. Chcete-li to provést, vyžádejte si zprávy a dokumentaci o činnosti hotelu za posledních 3–5 let:

  • Správa dat
  • Účetní výkazy.
  • Daňové přiznání.
  • Personální přehledy.
  • Pohledávky.
  • Splatné účty.
  • Smlouvy.

Pokud plánujete koupit hotel pouze jako investici a nemáte vlastní management, pak byste měli zvážit služby externího managementu. Správa hotelu s více než 50 pokoji je komplikovaná záležitost, která vyžaduje silný management. Taková společnost by měla milovat to, co dělá, a vědět, jak by měla vypadat struktura nákladově efektivního hotelu. Provést přesný výpočet ziskovosti; zajišťovat logistiku klientů, organizační, marketingové a další komponenty úspěšného fungování podniku.

Najděte si spolehlivého partnera - společnost, která vám profesionálně pomůže pro vás najít vhodnou nemovitost, provést výpočty a uzavřít dohodu.

Chcete-li zkontrolovat potenciální hotel, který chcete koupit, můžete pozvat specialisty z naší společnosti.

Natalia Kalinichenko
About the Author:
Development Manager
Facebook Instagram LinkedIn