Wie man ein Hotel zum Kauf auswählt

Wie man ein Hotel zum Kauf auswählt
16 April | 7 min. | Hotelaudit und Beratung

Die Transaktion und der Prozess des Kaufs eines Hotels unterscheidet sich nicht wesentlich vom Kauf und Verkauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Allerdings führen die Feinheiten dieses Geschäfts zu einer Reihe von wichtigen Formalitäten, die für die richtige profitable Wahl notwendig sind.

Vielleicht fragen Sie sich, was es bringt, ein Hotel in der Krise zu kaufen, weil der Hotelsektor am meisten gelitten hat. Immerhin ist es wahr, dass vor dem Hintergrund der Krise viele Eigentümer Betreiber verloren haben, andere mussten ihre Hotels schließen. Um sich finanziell zu erholen, sind sie gezwungen, ihre Objekte zu verkaufen, und die Fristen erfordern eine Senkung des Preises. Für Investoren, die bereit sind, auf die wirtschaftliche Erholung zu warten, ist die Krise bekanntlich die beste Zeit, um Geld zu investieren, da man ein profitables Objekt finden kann.

Wenn Sie in die Hotellerie investieren, bedenken Sie, dass die 3- und 4-Sterne-Hotels als die profitabelsten gelten. Sie sind bei den Verbrauchern am beliebtesten, bringen die größten Einnahmen und sind in der Rezession am stabilsten. Unabhängig von den Kriterien, die Sie für sich selbst festlegen, die Sternebewertung des Hotels, die Anzahl der Zimmer usw., gibt es allgemeine Regeln, die für jedes Hotel gelten.

Achten Sie bei der Auswahl eines Landes, einer Stadt oder eines Ortes auf die Saisonabhängigkeit der Hotellerie. Stadthotels sind das ganze Jahr über geöffnet. Das Wichtigste für ein Hotel ist seine Lage. Ein Hotel, das im Stadtzentrum oder in der Nähe des Stadtzentrums liegt, ist die optimale Wahl. Das gilt für jede Stadt und jeden Ort.

Erforschen Sie die Statistiken für die gewählte Region, ihre Popularität, die Entwicklung der Infrastruktur, den Touristen- und Reiseverkehr in einer bestimmten Stadt - das sind die Faktoren, auf die Sie bei der Entscheidung unbedingt achten sollten.

Wenn Sie sich für ein Hotel entscheiden, sollten Sie als erstes den Eigentümer nach dem Grund für den Verkauf fragen.

Häufige Gründe:

  1. Finanzielle Probleme: Zu wenig Geld, um in das Hotel zu investieren und es instand zu halten; Schulden; Konkurs.
  2. Der Ruhestand der Eigentümer oder der Erben, die keine Erfahrung in diesem Bereich haben.
  3. Die Teilung des Unternehmens durch die Eigentümer.

Wenn Sie gleich zu Beginn den Grund für den Verkauf genau bestimmt haben, können Sie sofort verstehen, wo die Probleme liegen könnten, und Ihre Kosten für die Lösung dieses Problems vorausberechnen.

Wie beurteilt man den Zustand des Gebäudes, analysiert, ob Reparaturen erforderlich sind, ob bauliche Veränderungen notwendig sind, den Grad des Verschleißes von Aufzügen und Elektrik, den Zustand im Brandfall usw.

Bewaffnen Sie sich bei der Begehung mit den Katasterplänen und dem technischen Prüfbogen. Notieren Sie alles, worauf Sie achten sollten. Das hilft Ihnen bei der Kalkulation von zusätzlichen Investitionen.

Wenn Sie sich in den Räumen umsehen, können Sie mit einfachen Mitteln Probleme aufdecken, die in den Wänden verborgen sind: Öffnen Sie die Wasserhähne und lassen Sie Wasser rinnen, schauen Sie sich den Wasserdruck an. Überprüfen Sie den Zustand der Verkabelung: Schließen Sie das Ladegerät des Telefons an die Steckdosen an. Öffnen Sie Fenster und Türen selbst, überprüfen Sie die Schlösser.

Überprüfen Sie unbedingt die technischen Anlagen und Geräte auf Baujahr, Lebensdauer und Austauschzeitpunkt. Prüfen Sie die Katasterpläne mit der aktuellen Lage der Wände auf Übereinstimmung.

Betrachten Sie das Hotel aus dem Blickwinkel des Gastes. Ist es vom Flughafen, Bahnhof, Hafen usw. bequem zu erreichen? Wie nah sind die Bushaltestellen, die U-Bahn?

Gehen Sie zu den beliebtesten Touristenorten, um zu erfahren, wie bequem oder unbequem der Weg dorthin ist - die Karte wird Ihnen dieses Gefühl nicht geben.

Fühlen Sie sich im Hotel wohl? Es geht meist nicht um die Matratzen und die Farbe der Wände, die man leicht korrigieren kann, obwohl sie auch wichtig sind, sondern um die strukturellen Merkmale des Gebäudes, die man nicht so leicht korrigieren kann: Kleine Fenster, niedrige Decken, eine winzige und beengte Lobby, etc.

Gehen Sie zu den Zimmern von allen Seiten des Gebäudes und betrachten Sie die Aussicht aus den Fenstern. Es ist unwahrscheinlich, dass der Gast ins Hotel zurückkehrt, wenn er statt eines schönen Panoramas auf die Straße, den Park oder zumindest einen Innenhof, die graue Wand des Nachbargebäudes sieht.

Schauen Sie sich alle verfügbaren Zimmertypen an. Setzen Sie sich bei der Begutachtung der Zimmer an den Tisch. Fühlen Sie sich wohl mit allem, was sich in Griffweite befindet? Befinden sich die Steckdosen bequem am Bett? Schauen Sie sich die Größe der Duschkabinen an.

In den meisten Fällen müssen Sie nicht nur in das Gebäude, sondern auch in Management, Marketing usw. investieren. Die Kosten hängen von einer Reihe individueller Management-Faktoren ab, wie z. B. Saisonabhängigkeit, Verfügbarkeit des Restaurants, andere Möglichkeiten des Standorts und der Ausstattung, PMS-System, Personal, usw.

Wie jeder Investor müssen Sie die Amortisationszeit für Ihre Investition berechnen. Fordern Sie dazu Berichte und Unterlagen über die Leistung des Hotels in den letzten 3-5 Jahren an:

  1. Geschäftsdaten.
  2. Buchhaltungsauszüge.
  3. Steuererklärungen.
  4. Personaltabelle.
  5. Debitoren.
  6. Kreditorenbuchhaltung.
  7. Verträge.

Wenn der Käufer plant, ein Hotel nur als Investition zu kaufen und keine eigene Managementgesellschaft hat, dann sollte die Dienstleistung einer externen Managementgesellschaft in Betracht gezogen werden. Das Management eines Hotels mit mehr als 50 Zimmern ist ein kompliziertes Geschäft, das eine starke Managementgesellschaft erfordert. Eine solche Firma sollte lieben, was sie tut und wissen, wie die Struktur eines kosteneffizienten Hotels aussehen sollte. Sie werden eine genaue Rentabilitätsberechnung durchführen, die Logistik der Kundenströme, die Organisation, das Marketing und andere Komponenten eines erfolgreichen Unternehmensbetriebs sicherstellen.

Finden Sie einen zuverlässigen Partner - ein Unternehmen, das Ihnen professionell hilft, eine geeignete Immobilie für Sie zu finden, Berechnungen durchzuführen und ein Geschäft abzuschließen.

Um ein potenzielles Hotel, das Sie kaufen möchten, zu prüfen, können Sie Spezialisten aus unserem Unternehmen einladen.

Natalia Kalinichenko
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Development Manager
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